瑕疵とは？？
2022/05/12
不動産を売買するときに出てくる「瑕疵」という言葉。
よく聞くけど何のことか良く分からないという方も多いのではないでしょうか。
簡単にご説明いたします！
瑕疵とは
傷や欠点のこと
取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。
瑕疵には「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」があり、それぞれの欠陥に対して責任が問われることになります。
物理的瑕疵とは
「耐震強度不足」「雨漏りがする」「シロアリによる被害がある」など、
住宅の構造上の欠陥のこと。
住宅に欠陥があるにもかかわらず隠された状態で販売された場合、責任問題となります！
法律的瑕疵とは
「都市計画による撤去が決まっている」「建蔽率や容積率の違反」など、
法律的に問題のある欠陥のこと。
不動産の法律的瑕疵に関係する法律の代表的なものは、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などがあります。
心理的瑕疵とは
「過去に事故で死亡者が出た」「近隣に迷惑行為を繰り返す住人がいた」といった、
住むにあたって精神的な負担になること。
ただし、感じ方には個人差があるので、何が心理的瑕疵にあたるのか明確な基準は存在しません。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは
売主が買主に対して瑕疵（欠陥）の責任を持つ義務があること。
不動産売買をするときに売主は買主に欠陥を説明する義務がありますが、隠れた瑕疵が発覚した場合にその改善費用を請求することができます。
無過失責任の為、売主がわざと買主に説明しなかった場合はもちろん、売主も気付いていない瑕疵（欠陥）があった場合にも責任を負わなければいけません。
※瑕疵担保責任は2020年4月改正民法によって、『契約不適合責任』という名称に変わりました。
この民法改正により不動産売買であれば、
売買した土地や建物が売買契約の内容に適合しない場合は、買主は売主に対して責任を追及できるという考え方に変わりました。
「隠れた瑕疵」でなくても「契約内容に適合しない場合」であれば売主にその責任を追及できるようになり、より売主の責任の範囲が広がったのです。
